La Cour supérieure du Québec invalide une hypothèque légale publiée pour des travaux de réhabilitation
16 décembre 2008
Le 5 septembre 2008, la Cour supérieure du Québec s'est prononcée sur la validité d'une hypothèque légale publiée pour les travaux de réhabilitation d'un terrain contaminé. Dans l'affaire Charles-Auguste Fortier inc. (Arrangement relatif à)[1], la Cour précise les conditions donnant droit à la publication d'une hypothèque légale pour des travaux de cette nature.
Haut de page
Les faits
Dans cette affaire portant sur la radiation d’une hypothèque légale du constructeur inscrite contre des immeubles non construits, la requérante Charles-Auguste Fortier inc. (ci-après « CAF ») souhaitait procéder au lotissement résidentiel d’un terrain dont elle était propriétaire.
Comme ce terrain avait fait l’objet d’un avis de contamination en vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement, L.R.Q., c. Q-2, CAF a conclu une entente avec l’intimée Solaction inc. (ci-après « Solaction ») afin de procéder à la décontamination des sols. Il appert du jugement que, dans les faits, CAF a elle-même procédé à l’excavation des sols contaminés, qu’elle a remblayé l’excavation avec des sols exempts de toute forme de contamination et que les sols contaminés ont été acheminés chez Solaction afin que celle-ci procède au traitement des sols et en dispose par la suite.
Solaction prétend que les travaux de réhabilitation effectués ont apporté une plus-value indéniable à l’immeuble. La Cour écarte cette prétention et rappelle que la plus-value constitue uniquement la mesure de la valeur de l’hypothèque légale et non la source de celle-ci.
Haut de page
Jugement
Dans ce jugement, la Cour accueille les prétentions de CAF voulant que les travaux de décontamination en cause ne sont pas visés par l’hypothèque légale de la construction visée à l’article 2726 du C.c.Q. Cet article se lit comme suit :
2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. [.]
En effet, cet article prévoit que l’hypothèque légale vise les personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. Or, la Cour considère que les services rendus par Solaction visaient des biens meubles, soit le traitement de sols excavés.
À cet égard, la Cour s’appuie sur l’article 902 C.c.Q. qui prévoit notamment que les parties intégrantes d’un immeuble qui sont temporairement détachées de celui-ci conservent leur caractère immobilier à la condition toutefois que ces parties soient destinées à y être replacées. Ainsi, la Cour précise que CAF n’a jamais eu l’intention ni la possibilité, sur le plan juridique, de replacer dans l’immeuble les sols traités de sorte que l’article 902 C.c.Q. ne peut trouver application. La Cour conclut donc que Solaction n’a pas fourni de services qui participent à la construction ou à la rénovation de l’immeuble et déclare donc l’hypothèque légale de Solaction nulle et non avenue et en ordonne la radiation.
Haut de page
Conclusion
Même si, dans cette affaire, la Cour supérieure a ordonné la radiation de l’hypothèque légale pour des travaux de réhabilitation de sols contaminés, il ressort de l’analyse de la Cour qu’il serait néanmoins possible, pour une entreprise offrant des services de réhabilitation de sols contaminés, d’inscrire une hypothèque légale sur un immeuble faisant l’objet de tels travaux.
En effet, si l’entreprise traitait les sols contaminés sur place (traitement in situ), elle pourrait bénéficier de l’article 2726 C.c.Q. puisque les sols conserveraient leur caractère immobilier. De plus, si des sols contaminés étaient excavés en vue d’être traités à l’extérieur de l’immeuble, l’entrepreneur pourrait toujours bénéficier de l’article 2726 C.c.Q. à la condition que les sols traités soient subséquemment remblayés sur la propriété immobilière d’où ils ont été extraits.
Haut de page
Le présent document est un instrument d’information et de vulgarisation. Son contenu ne saurait en aucune façon être interprété comme un exposé complet du droit ni comme un avis juridique de Norton Rose OR S.E.N.C.R.L., s.r.l. sur les points de droit qui y sont discutés.
Aucune personne qui est un membre, un associé, un actionnaire, un administrateur, un employé ou un consultant de toute partie constituant le Groupe Norton Rose (que cette personne soit décrite ou non comme un « associé ») n’accepte ni n’assume de responsabilité ni n’a d’obligation envers qui que ce soit relativement à cette publication. Tout renvoi à un associé désigne, selon le cas, un membre de Norton Rose LLP ou de Norton Rose Australia ou de Norton Rose OR S.E.N.C.R.L., s.r.l. ou de Norton Rose South Africa (constitué sous le nom de Deneys Reitz Inc.), ou un consultant ou un employé de Norton Rose LLP ou de Norton Rose Australia ou de Norton Rose OR S.E.N.C.R.L., s.r.l. ou de Norton Rose South Africa (constitué sous le nom de Deneys Reitz Inc.) ou d’une de ses sociétés affiliées ayant un statut et des qualifications équivalents.